¿Se debe regular Airbnb?

El alquiler a corto plazo, por días o semanas, ha existido desde mucho antes que esta modalidad fuera popularizada por la aparición de plataformas digitales como Airbnb o Vrbo. En los últimos años, y debido a la gran proliferación de alquileres de este tipo especialmente en ciudades que reciben altas cantidades de turismo, se han despertado muchos conflictos. Esto ha llevado a algunos gobiernos nacionales y locales a regular esta actividad.

Dada la naturaleza de esta actividad es muy raro que una regulación de este tipo busque prohibir de manera absoluta los alquileres de corto plazo. A fin de cuentas, es una actividad económica legítima que responde a una demanda. Entonces, en términos prácticos, la regulación debería apuntar a minimizar los impactos negativos que tiene la actividad y para eso, es necesario entender y analizar de manera más detallada el origen de estos conflictos y la dinámica del alquiler de corto plazo.

En este post traigo algunos puntos que son importantes para la reflexión poniendo énfasis en cómo analizar esta actividad para regularla de una manera que no afecte a los intereses de pequeños propietarios que puedan usar esta actividad como una fuente de ingresos adicionales.

Sobre el origen de las plataformas

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Tanto Airbnb como Vrbo surgen de la expansión del internet y como soluciones a problemas muy puntuales, casi personales de sus creadores. Airbnb, por ejemplo, surge en 2007 como una idea para obtener ingresos que permitan pagar por el alquiler de una vivienda para estudiantes¹. Vrbo, por su parte, fue originalmente la página web para que un propietario pudiera rentar su propiedad vacacional en 1995².

Las dos plataformas se vuelven populares y crecen como modelo de negocio dentro de lo que se denomina la economía colaborativa (sharing economy). Es la idea de un modelo peer-to-peer, es decir que los bienes son intercambiados entre personas y no por medio de empresas, lo que las llevó a hacerse populares. Sin embargo, este es precisamente uno de los puntos conflictivos en la actualidad, como lo veremos más adelante.

De hecho, el ser una plataforma en internet facilita el acceso de las personas a ofertar y recibir los bienes sin necesidad de constituir una empresa para ello. Al menos esta es la promesa de muchas de las aplicaciones de este tipo. Esta virtualidad permite, entre otras cosas, diluir o pasar por encima de las regulaciones estatales y locales, especialmente cuando estas no están diseñadas para este tipo de productos. Así, por ejemplo, fue posible que Airbnb sea una de las primeras empresas estadounidenses en operar en Cuba.

Las críticas

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Junto con la popularización de estas plataformas y el incremento de las propiedades publicadas en la plataforma, las críticas y acciones en su contra se vuelven más comunes. En varias ciudades del planeta, la principal crítica que ha motivado la regulación de esta actividad es el impacto en el precio de los alquileres. Es que, en ciudades que reciben un alto flujo de turismo y donde existe escasez de oferta de vivienda de alquiler, muchos propietarios encuentran más rentable ofrecer sus propiedades para renta de corta estancia que para contratos de alquiler locales a largo plazo. Esto provoca una disminución en la oferta de vivienda disponible y un incremento de los precios del mercado dado el coste de oportunidad que ven los propietarios.

En ciudades como París, Barcelona y Nueva York, se ha documentado y argumentado para la regulación de este tipo de alquileres el desplazamiento que este incremento en los precios ha provocado. Alquilar una vivienda en lugares centrales es cada vez menos accesible para los habitantes locales, es decir, gentrificación. Muchas de estas ciudades han optado por regular este tipo de actividades intentando garantizar que su presencia no afecte al stock de oferta de vivienda de alquiler y sus precios ³. Claro está, para cada ciudad esta regulación es diferente porque cada una tiene su propia política e historia de vivienda de alquiler particular. En Europa, por ejemplo, existen más regulaciones e inversión en vivienda de alquiler mientras que en la mayoría de las ciudades latinoamericanas este es un mercado más privado, especulativo y desregulado.

Las regulaciones en Ecuador

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En Ecuador, aunque no se ha documentado el efecto de las rentas a corto plazo en el precio de alquiler de vivienda, se ha impulsado la regulación de esta actividad. Ahora bien, las motivaciones y presiones para la regulación provienen principalmente del sector hotelero que percibe la existencia de rentas de corto plazo como una competencia desleal. Desde 2016, asociaciones del sector turístico han impulsado pedidos de regulación ante las autoridades^{4 5} sin mayor éxito. Del otro lado, se creó una asociación de anfitriones, la ASOSERTURTEMEC - Asociación de Servicios Turísticos Temporales del Ecuador, que aseguran promover las rentas temporales de manera legal y organizada⁶.

Las presiones por generar una normativa que regule esta actividad generaron muchas reacciones y debates, principalmente en redes sociales. Por ejemplo, un post en X por parte del ex presidente de Ecuador Guillermo Lasso en 2019. El ex presidente manifestaba su oposición a la regulación de las rentas cortas argumentando que se trataba de una intromisión innecesaria en asuntos privados.

En 2023, precisamente bajo el mandato de Lasso, se emitió el Reglamento de Alojamiento Turístico en Inmuebles Habitacionales⁷ después de más de un año de un proceso ‘participativo’ según el entonces Ministro de Turismo.

Según este reglamento, se deben cumplir con algunos requisitos para ofertar propiedades en esta modalidad siendo los más importantes: 1) obtener el registro de turismo (para lo cual se requiere contar con RUC o RIMPE) y 2) obtener una licencia única anual de funcionamiento otorgada por cada municipio donde se ubica la propiedad. El reglamento establece otras condiciones a cumplir como llevar un registro de huéspedes, dotar de información a los clientes y atender a reclamos que puedan existir.

Las particularidades e imprecisiones del reglamento

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El reglamento define de manera poco precisa lo que se entiende como un ‘inmueble habitacional’. Estos son ‘bienes inmuebles de propiedad privada (de personas naturales o jurídicas), destinados al recibimiento habitual y temporal de huéspedes.’ La clave es la habitualidad de la actividad, es decir que se trata de algo recurrente. El reglamento no diferencia, por ejemplo, aquellos inmuebles donde habita el propietario de aquellos que se destinan exclusivamente a la renta. El otro aspecto ambiguo es la temporalidad ya que no se establece un tiempo máximo o mínimo de estadía para ser caracterizado bajo esta modalidad, lo que genera contradicciones con otro tipo de rentas temporales. Generalmente, las regulaciones que buscan reducir el impacto de esta actividad en la renta para vivienda limitan el número mínimo de noches de hospedaje.

Además, el reglamento asigna a los gobiernos municipales la responsabilidad de la emisión de la licencia única de funcionamiento posterior a la verificación de la existencia de la propiedad en el Registro de Turismo. Asimismo, urge a los municipios a actualizar sus ordenanzas de uso y gestión del suelo para hacer compatible esta actividad, lo cual podría limitar parcialmente el rol de los gobiernos locales en la planificación.

Finalmente, el reglamento es aplicable a todo el territorio ecuatoriano a excepción de la Provincia de Galápagos, para la que prevé un Plan de Regulación Hotelera que debe ser aprobado por el Consejo de Régimen Especial de Galápagos (integrado por un representante de la Presidencia, el Ministerio de Ambiente, el Ministerio de Turismo, el Ministerio de Agricultura, el órgano nacional de planificación, los alcaldes de los cantones de Galápagos y un representante de las juntas parroquiales).

Factores a considerar para la regulación

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Existen dos factores que son fundamentales para garantizar que la regulación sea justa. En primer lugar, la particularidad de las propiedades y de los arrendatarios. Si se quiere permitir que las rentas de corta duración constituyan un ingreso adicional para algunas personas, se debe permitir que hacerlo dentro de la ley sea relativamente sencillo y no costoso. El reglamento actual no genera estas condiciones ya que exige, por un lado, contar con un RUC o RIMPE (lo que demanda tiempo y recursos para quienes no cuentan con uno), al igual que el registro de turismo y la licencia única de funcionamiento. Estas restricciones pueden, al contrario, favorecer la operación de arrendatarios corporativos que cuentan con recursos para cumplir con estos requisitos. En este caso, es necesario conocer si la propiedad se alquila en su totalidad o una parte, si el propietario habita en el inmueble, el número de noches que se ofertan al año y, sobre todo, si el arrendatario (o host) oferta más de una propiedad en esta modalidad. La existencia de arrendatarios (o hosts) corporativos es uno de los problemas más claramente identificados en otras ciudades. En Ecuador, parece existir algo similar al juzgar por la promoción de edificios dedicados casi enteramente a rentas de corta duración.

En segundo lugar, están las características de las propiedades y su ubicación. En las ciudades donde la regulación está motivada por la necesidad de mantener los precios de las rentas, se ha visto que la hiperconcentración de propiedades dedicadas para las rentas de corta duración en barrios residenciales es el principal problema. Entonces, conviene limitar el número de licencias de operación de manera diferenciada según la localización en la ciudad; así, algunos barrios pueden permitir la existencia de pocas propiedades para renta corta sin afectar a los precios del alquiler regular ^{8 9}.

A manera de conclusión (parcial)

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La regulación de rentas de corta duración es necesaria en todos los casos, sin embargo, debe:

1. Responder a las particularidades locales, especialmente en las ciudades. Una regulación a nivel nacional difícilmente se ajusta a estas particularidades.
2. Debe ser diseñada para minimizar los efectos negativos de esta actividad, especialmente el incremento en los precios de alquiler de vivienda, el encarecimiento de los servicios y los impactos ambientales en los barrios residenciales.
3. Debe ser dinámica en el tiempo y el espacio.
4. Debe informarse con datos reales sobre la situación de esta actividad en el entorno local.

En futuros posts abordaré las particularidades de esta actividad en las Galápagos y las formas de acceder y analizar datos que pueden ser de utilidad para la regulación.

Referencias

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